Проблемы Заводская 73 и 75, которые не решает УК. Пути решения

Проблемы Заводская 73 и 75, которые не решает УК

	ЧТО НЕ ДЕЛАЕТ УК	ЧТО СДЕЛАЕТ ТСН
1	Закрытый двор – несмотря на наличие протокола общего собрание, где собственники проголосовали по всем пунктам нужным для организации закрытого двора УК до сих пор (почти год с момента завершения собрания) НЕ МОЖЕТ ЕГО ИСПОЛНИТЬ. До сих пор не сделано: - не согласована схема двора; - не приобретены дорожные знаки; - не отлажена работа охраны; - не решен вопрос с установкой отсекательных шлагбаумов. По всем этим пунктам было отполосовано, а работа охраны должна быть налажена УК, т.к. она нанимает охрану и определяет им должностные функции, она же должна следить за исполнением ими этих функций. УК хочет за наш счёт докупить: дорожные знаки, автоматические шлагбаумы по 140-170 т.р., утверждает, что согласование схемы тоже стоит денег	БЕЗ ДОПОЛНИТЕЛЬНЫХ ВЗНОСОВ ТСН: -согласует схему двора; -установит дорожные знаки; -отладит работу охраны с принятием должностной инструкции и контролем ее работы; -установить автоматические шлагбаумы
2	Гарантийные ремонты дома (ул. Заводская 73) УК в начале 2022 года подала в суд на застройщика иск, увеличив сумму для взыскания денежных средств в несколько раз, не дав застройщику сделать даже те ремонтные работы, которые застройщик согласен был сделать добровольно, в т.ч. по просьбе жителей. Теперь уже пошел второй год, деньги на ремонт все еще не взысканы (!), и УК никакие ремонты делать не начинает, обосновывая это тем, что денег от застройщика не получила. В 2025 г. заканчивается гарантия на дом от застройщика, а ремонта все еще нет ни от УК, ни от застройщика. Убедившись, как работает наша УК, даже при условии получения УК денег от застройщика на ремонт дома – есть серьезные сомнения, что УК сделает все ремонтные работы, а не присвоит себе денежные средства через дружественных подрядчиков, которых уже завели (типа Бастиона и охранной организации Спарта, где работаю охранники, похожие на бомжей).	ТСН: - проведет переговоры с застройщиком на предмет того, какие ремонтные работы застройщик готов начать делать,  - допустит застройщика к выполнению работ,  - возьмет гарантию с застройщика на эти работы.
3	СПЕЦСЧЕТ на КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ Все дома обязаны платить взносы на капремонт. Новостройки в Свердловской области платят взносы только по истечении 5 лет с момента сдачи дома.  Наш дом начнет платить взносы в 2025 г. По закону есть 2 способа платить взносы: - на спецсчет дома (нужно провести собрание собственников); - в региональный фонд («общий котел»). Если деньги на капремонт скапливать на спецсчете собственники по решению общего собрания в любой момент в случае необходимости смогут провести капитальный ремонт. УК не инициирует собрание по формированию спецсчета, а перекладывает это постоянно на собственников, что в итоге может привести к тому, что взносы наш дом начнет платить в «общий котел».   Спецсчет для 75 дома открыт. Средства из областного фонда капремонта придут на наш спецсчет в ноябре 2023 года.	Инициаторы создания ТСН уже инициировали собрание для открытия спецсчета, чтобы взносы на капремонт к 2025 г. поступали на дом, а не в общий котел. Распоряжаться деньгами капремонта ТСН может только после проведения ОБЩЕГО СОБРАНИЯ с ГОЛОСОВАНИЕМ!!!
4	Начисления за общедомовые нужды (ОДН) УК весь год нам начисляла по среднему идо сих пор не может объяснить почему у нас так скачут показатели, так, что на квартиру ОДН по электричеству выходит 550 (!) У нас не добавилось нового оборудования - столбов освещения, ламп и прочего.	ТСН: - обеспечит адекватное снятие общедомовых приборов учета; - не допустить включение в общедомовое потребление жильцов, которые не подает показания счетчиков; - обеспечит снятие контрольных показаний счетчиком жильцом, чтобы все не платили большой ОДН.
5	УБОРКА подъездов и придомовой территории: - уборка подъездов только 1 раз в неделю вместо 2 (как было ранее и учтено в нашем тарифе за содержание жилья); - уборка подъездов осуществляется не регулярно, иногда уборка отсутствует в течении 2 недель или месяцев, особенно на лестницах. - уборка снега в т.ч. механизированная только через жалобы жителей; - при уборке не протирают лифты, не стирают ковры. - генеральная уборка проводится 1 раз в годе вместо 2 раз (как было ранее и учтено в нашем тарифе за содержание жилья). С двух домов за уборщиц мы платим порядка 160 тыс. руб - работают 2 нерезиденты за 30 тыс. в месяц каждая. Такая же ситуация с дворниками.	ТСН: - вернем уборку подъездов 2  раза в неделю (как было ранее и учтено в нашем тарифе за содержание жилья); - вернем регулярную уборку лестниц, лифтов, стирку ковров. - проводить уборку снега по мере необходимости, а не после накопившихся жалоб; - вернем генеральную уборку проводится 2 раза (как было ранее и учтено в нашем тарифе за содержание жилья) с нормальным мытьем окон, общих балконов, дверей (!!!).
6	Постоянная поломка лифтов. В доме регулярно ломаются лифты. После смены хозяев УК – УК наняли некомпетентную обслуживающую компании, которые не могут объяснить причины и частоту поломок. С таким обслуживанием лифты могут выйти из строя и потребуется дорогостоящая замена.	ТСН: - обеспечить квалифицированное обслуживание лифтового оборудования без экономии на расходах по данной статье; - наладит нормальное аварийное обслуживание.
7	ОХРАНА   Прошел год как УК обещали оптимизировать работы охраны, вместо этого УК наняла дружественную себе охранную организацию (ЧОО Спарта), в которой работают охранники, похожие на бомжей. Охрана не имеет спецодежды, не отвечает на телефонные звонки не выполняет свои функции по закрытому двору, хотя ранее охрана работала с теми, кто оставляет машины в неположенном месте. Охрану в 73 доме до сих пор не могут перевести за стойку в 3 секции, которая была сделана на средства собственников.	ТСН: - оптимизирует работу охраны, если нужно возмём охранников в штат, чтобы не платить лишние деньги ЧОПу, которые экономят на зарплата охранников и набирают в штат странный контингент; - у охраны будет инструкция, по которой они будут выполнять функции контроля за авто во дворе, обходам и пр.; - охрана будет выведена из "коморки" за стойку.
8	Газовая магистраль и земля под ней. Вместе с тем, со сменой собственников ук было направлено исковое заявление о взыскании денежных средств на устранение недостатков, которые были выявлены ук без совместного осмотра с застройщиком  Это права истца -выбрать способ зашиты своих прав  Ук выбрали не проведение гарантийного ремонта силами застройщика, а взыскать деньги на ремонт, который ук проведёт после получения денежных средств по решению суда.  уже скопилась арендная задолженность в 360 тыс. рублей. УК не занимается этим, в итоге копится долг, который нам с вами потом платить из своих средств (!).	ТСН: - оформить землю под магистраль, чтобы не платить аренду.
9	АРЕНДНАЯ ПЛАТА с ПРОВАЙДЕРОВ Заводская 73 Собственники проголосовали на собрании за взимание арендной платы с провайдеров в небольшой сумме (8 000 рублей), которая может пойти на развитие и улучшение дома. С 4 провайдеров за 10 месяцев арендная плата уже бы составила 320 000 рублей, которые можно было направить на покупку тех же шлагбаумов, благоустройства дома и пр, но УК просто НЕ ЗАКЛЮЧИЛО ДО СИХ ПОР НИ ОДНОГО ДОГОВОРА АРЕНДЫ    Заводская 75 Собственники проголосовали на собрании в 2015 году за взимание арендной платы с провайдеров и арендаторов МОП  в небольшой сумме (3000 рублей), для формирования Фонда дома, который может пойти на развитие и улучшение дома. С 2015 года УК присваивает себе эти средства, не позволяя собственникам расходовать их на улучшение дома.	ТСН: - заключит договор аренды с провайдерами; - собранные денежные средства по согласованию с советом дома будут направлены на покупку шлагбаумов, озеленение территории, благоустройство придомовой территории и пр. домовые нужды.

Ук не просила застройщика провести гарантийный ремонт, а просит денег. Все ли денежные средства пойдут на дом? Кто будет нести гарантию?

ПРОБЛЕМ в домах безусловно больше все описать невозможно, но ВСЕ без исключения собственники видят НАГЛЯДНО работу УК, видят какие суммы приходят в квитанциях.

УК в ответе на все эти претензии утверждает, что БЕЗ дополнительных взносов, без увеличения ПЛАТЫ эти проблемы УК РЕШИТЬ НЕ СМОЖЕТ.

ТСН РЕШИТ ЭТИ ВОПРОСЫ БЕЗ ВЗИМАНИЯ КАКОЙ-ЛИБО ПЛАТЫ, БЕЗ ПОВЫШЕНИЯ ТАРИФА НА СОДЕРЖАНИЕ ЖИЛЬЯ, т.к. ТСН не извлекает прибыль, в отличии от УК, у которой основной интерес не в обслуживании, а в том, как ЗАРАБОТАТЬ ПОБОЛЬШЕ НА НАС С ВАМИ

ЧТО ТАКОЕ ТСН 

1 . Товариществом собственников жилья (ТСН) признается вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в части 2 статьи 136 настоящего Кодекса, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг собственникам, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными (ч. 1 ст. 135 Жилищного кодекса РФ)

УСТАВ ТСН.

2. ТСН для работы должно утвердить устав, который соответствовать закону. Устав товарищества собственников жилья принимается на общем собрании ( ч. 2 ст. 135 ЖК РФ).

Устав ТСН должен содержать (ч. 2 ст. 135 ЖК РФ):

- сведения о его наименовании, включающем слова "товарищество собственников жилья", 

-месте нахождения, 

- предмете и целях его деятельности, 

- порядке возникновения и прекращения членства в товариществе собственников жилья;

- составе и компетенции органов управления товарищества;

- порядке принятия ими решений, 

- иные сведения, предусмотренные настоящим ЖК РФ.

 ВЫСШИМ ОРГАНОМ управления в ТСН является ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ ЧЛЕНОВ ТСН (СОБСТВЕННИКОВ, КОТОРЫЕ ПРОГОЛОСОВАЛИ ЗА СОЗДАНИЕ ТСН) – ст. 144 ЖК РФ.

ЧЛЕНОВ ТСН В ОДНОМ ДОМЕ ДОЛЖНО БЫТЬ БОЛЕЕ 50 % ОТ ОБЩЕГО ИСЛА СОБСТВННИКОВ

ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ ЧЛЕНОВ ТСН имеет следующую компетенцию по ЖК РФ (ст. 145 ЖК РФ):

Цитата – ч. 2 и ч. 3 ст. 145 ЖК РФ:

«2. К компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относятся:

1) внесение изменений в устав товарищества или утверждение устава товарищества в новой редакции;

2) принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества, назначение ликвидационной комиссии, утверждение промежуточного и окончательного ликвидационных балансов;

3) избрание членов правления товарищества, членов ревизионной комиссии (ревизора) товарищества и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также председателя правления товарищества из числа членов правления товарищества, досрочное прекращение их полномочий;

4) установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;

5) утверждение порядка образования резервного фонда товарищества, иных специальных фондов товарищества (в том числе фондов на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме) и их использования, а также утверждение отчетов об использовании таких фондов;

6) принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;

7) определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;

8) утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, отчета о выполнении такого плана;

8.1) утверждение смет доходов и расходов товарищества на год, отчетов об исполнении таких смет, аудиторских заключений (в случае проведения аудиторских проверок);

8.2) утверждение годового отчета о деятельности правления товарищества;

8.3) утверждение заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества;

9) рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;

10) принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положения об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества, предусмотренных настоящим Кодексом, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества;

11) определение размера вознаграждения членов правления товарищества, в том числе председателя правления товарищества;

13) другие вопросы, предусмотренные настоящим Кодексом или иными федеральными законами.

3. Уставом товарищества собственников жилья к компетенции общего собрания членов товарищества помимо указанных в части 2 настоящей статьи также может быть отнесено решение иных вопросов.»

ЭТО КОМПЕТЕНЦИЯ ПРЕДУСМОТРЕНА ЗАКОНОМ И ДОЛЖНА БЫТЬ ПРОДУБЛИРОВАНА В УСТАВЕ ТСН.

ПРАВА ТСН

Товарищество собственников жилья вправе:

1) заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом и иные обеспечивающие управление многоквартирным домом, в том числе содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, договоры;

2) определять смету доходов и расходов на год;

3) устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме(ПО РЕШЕНИЮ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ);

4) выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;

5) пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством (ПО РЕШЕНИЮ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ);

6) передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;

7) продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу. (ПО РЕШЕНИЮ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ);

2. В случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе:

1) предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме; (ПО РЕШЕНИЮ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ);

2) в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме; (ПО РЕШЕНИЮ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ);

3) получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации; (ПО РЕШЕНИЮ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ);

4) осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков; (ПО РЕШЕНИЮ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ);

5) заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.

ПРАВА ТСН НЕ ОТЛИЧАЮТСЯ ОТ ПРАВ УК ПО ЭТИМ ЖЕ ВОПРОСАМ.

В своей работе УК и ТСН руководствуются одинаковыми нормативными и правовыми актами. Как ТСН, так и УК обязаны выполнять работы, оказывать услуги, перечисленные в перечне, установленном Правительством РФ.

ГЛАВНОЕ ОТЛИЧИЕ ТСН ОТ УК заключается в том, что ТСН  является некоммерческой организацией, не имеет целью извлечения прибыли, и все полученные от собственников деньги направляет на нужды дома.

УК это КОММЕРЧЕСКАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ, для УК обслуживание наших домов это БИЗНЕС, а БИЗНЕС должен приносить ПРИБЫЛЬ, поэтому на первом вместе в работе УК это получение ПРИБЫЛИ, решение проблем дома это вторично для УК, УК стремится получить как можно больше ПРИБЫЛИ, а решать проблемы дома готовы через повышение тарифа на содержание жилья и дополнительных взносов.

ПЛАН РАБОТ ТСН ПОСЛЕ ИЗБРАНИЯ 

1. ЗАРЕГИСРИРОВАТЬ ТСН как юридическое лицо: получить документы о регистрации, сделать печать, открыть расчетный счет для сбора коммунальных платежей и расчета с ресурс никами и подрядчиками;

2. Сообщить в органы жилищного надзора о смене способа управлении в домах с УК на ТСН. Исключить УК из реестра лицензий по нашим домам, чтобы УК не могла нам выставлять плату за ком.услуги.

3. Заключить договоры с ресурсниками (электричество, газ и пр.), с подрядчиками, которые будут убирать подъезды, двор, обслуживать газовую котельную, лифты и пр. Набрать в штат персонал, который будет заниматься текущим обслуживанием дома (управляющий, инженер, электрик, сантехник, аварийщик и пр).

4. Приступить к решению проблем дома (см. файл «ПРОБЛЕМЫ дома, которые не решает УК»